Der Schutz des Wohnraums und der gewerblich genutzten Fläche ist erstmal gesetzlich gesichert:
Wer aufgrund fehlender Umsätze oder Kurzarbeitergeld seine Miete nicht bezahlen kann, braucht nicht zu fürchten, seine Wohnung zu verlieren.
Laufen Mietschulden für Wohn- oder Gewerberäume zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 auf, darf der Vermieter nicht kündigen, wenn die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen.
Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.
Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die Corona-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.
In diesem Beiträge erkläre ich die Voraussetzungen und was Mieter unbedingt beachten müssen.
Eine Kündigung ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen:
Ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen.
Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen.
Hierfür kommen in Frage:
- Der Nachweis der Antragstellung
- oder die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen,
- Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen,dass
- sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit der ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird.
Die Mieter haben bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen. Ein Vermieter könnte also seinem Mieter 2022 mit eben dieser Begründung doch noch kündigen, und im Fall einer juristischen Auseinandersetzung vor Gericht auch recht bekommen.
Müssen Ersparnissen zuerst aufgebraucht werden ?
Wenn der Mieter Geld auf dem Konto hat, muss er dies zuerst verwenden, um die Miete zu bezahlen. Solche Rücklagen müssten eingesetzt werden. Aber warum sollte man die Miete nicht zahlen, wenn man zahlen kann? Die Mietern müssen die Miete ja irgendwann nachzahlen – und sogar noch Zinsen drauflegen.
Der Mieter bleibt trotz der Regelung zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn er im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Diese liegen aktuell bei ca. 4 %.
Ausserdem könnte eine insofern „falsche Versicherung an Eides statt“ strafrechtliche Folge haben.
Muss der Partner des Mieters einspringen?
Ja, wenn diese zu zweit eine Wohnung angemietet habe, also beide im Vertrag stehen, ist die Mietzahlung durch den Partner zu bewältigen.
Was ist mit Mietrückständen die vor dem 1.4.2020 bereits bestanden ?
Außerhalb der Coronakrise gilt, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, wenn ein Mieter mit einem Betrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 BGB).
Wenn der Mieter schon vor dem 1.4.2020 mit einer Miete im Rückstand ist, müsste er im Prozess nachweisen können, dass der Zahlungsausfall ab dem 1.4.2020 allein aufgrund der Corona Krise und dessen Auswirkungen beruht. Dies wird schwer sein.
Der Mieter muss dann auf jeden Fall auch alle Belege aufbewahren, mit denen er belegen kann, dass seine Zahlungsschwierigkeiten allein auf der Corona Krise beruhen. Sollte der Vermieter daher trotzdem kündigen, trägt der Mieter im Prozess die Darlegungs- und Beweislast für diese Ausnahmeregelung.
Wird das Problem so nicht nur von den Mietern auf die Vermieter verlagert?
Meines Erachtens geht diese Regelung eindeutig zulasten der Vermieter. Hier wird zwar angeführt, dass diese ja auch von ihren Darlehensverpflichtungen befreit sein können . Das greift aber zu kurz.
Die Regelung zur möglichen Stundung von Darlehensverträgen gelten zwar auch für Vermieter. Jedoch nur solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist. Zum anderen trägt der Vermieter letztlich das Ausfallrisiko, wenn der Mieter über Monate die Miete nicht zahlt und so Schulden aufgebaut, die er nicht mehr bewältigen kann.
Mieter sollten daher so schnell wie möglich den Kontakt zum Mieter suchen und so viel zahlen, wie es ihnen möglich ist. Beantragen Sie Wohngeld und schöpfen Sie alle Fördermöglichkeiten aus, damit Sie nicht unnötig Schulden aufbauen.
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